乐玩lewin - 重磅消息！上海公寓续期新规引发投资者忧虑

2026年7月31日，上海市正式发布了工商业用地续期的试行指导性文件，这是国内首个具备系统性特点的工商业用地续期政策。此项政策迅速引发了社会的广泛关注，至10月4日，更是登上了热搜榜，许多持有40年公寓的投资者因此感到惶恐不安。长期以来，购房者普遍认为，70年住宅与40年公寓之间的差异仅在于产权年限，当到期后只需交费即可自动续期。然而，此次新规却在两者之间划出了一道深刻的界限。

根据现行民法典，70年住宅有自动续期的权利，无需额外申请，且目前并不需要缴纳任何费用，交易亦不受到影响。而相较之下，40年公寓、商铺和写字楼则被归类为工商业用地，并不享有自动续期的待遇。在土地到期时，业主必须主动发起续期申请；若不申请，或申请未通过，将面临土地被政府收回的风险。续期的费用也有明确的底线，最低需要按照当地基准地价的70%来缴纳。例如，在中环地区，一套60平米的商住公寓，其续期费用就可能超过50万元。对于更优质的地段，续期成本甚至有可能突破百万大关。续期费用原则上需在一年内一次性支付，特殊情况下可分两年付清，并要求在签署合同后一个月内支付至少一半的费用。

然而，交钱并不意味着续期一定能成功。如果土地因公共利益而被征用，或在项目绩效评估中未达标，续期申请也将被拒绝。而那些经营表现优秀的项目，甚至可以在到期前申请续期。值得注意的是，续期申请还有年限上的限制，商业物业的新旧年限之和不得超过40年，单次续期的最低年限为5年。 乐玩lewin

对于这一70%的收费底线，业内人士普遍认为标准偏高，提出实施差异化收费的建议，以减轻长期稳定贡献物业的续费压力。首批40年商业用地预计将在2037年左右大量到期，以往大多数购房者购买公寓主要考虑短期的价差，而续期问题似乎显得遥远。然而，商业办公市场的流通性逐渐下降，许多业主更倾向于长期出租，产权到期的问题从久远的隐忧变成了迫在眉睫的难题。伴随商业物业还需每年缴纳房产税，持有成本进一步增加，压力倍增。

值得一提的是，各地关于续期的政策各有不同，广州有其独特的计算公式，深圳目前执行35%的补缴标准，但未来政策尚无定论。而北京的相关细则依然未完善。最后需要提醒的是，此政策只针对40年工商业物业，70年住宅不受影响。因此，计划购买公寓的朋友一定要重新评估续期这一潜在的高额费用，不要盲目追逐投资商住公寓。